《房地产开发法律风险防范实务》以最新发布或修订的法律、法规、规章、司法解释和规范性文件为依据，以房地产开发主体、房地产开发用地取得、房地产开发建设、房地产开发经营、前期物业管理等房地产开发全过程为主线，从作者亲自办理的14个诉讼与非诉讼具体案件入手，对房地产开发主体、国有建设用地使用权设立取得、国有建设用地使用权转让取得、国有建设用地使用权合作开发取得、房地产开发建设、商品房销售、商品房屋租赁、房地产抵押、前期物业管理等方面存在的法律风险进行了全面的分析，对风险防范提出了针对性、系统性和可操作性的应对措施。《房地产开发法律风险防范实务》还对外商投资房地产、集体土地和房屋的征收与补偿、土地一级开发、房地产并购、房地产项目融资、商品房销售广告宣传、商品房预售、按揭贷款、商品房先租后售、商品房售后包租等房地产开发热点问题的法律风险防范进行了重点阐述。《房地产开发法律风险防范实务》可供房地产开发企业、建设单位、工程勘察设计企业、施工企业、监理企业等单位的相关人员，律师，法官，法学院校师生及有关研究人员等阅读使用，具有很强的实务操作指导作用。

　　郭家汉，北京市金洋律师事务所主任、高级创始合伙人、执业律师，中国国际经济贸易仲裁委员会仲裁员，住房和城乡建设部干部学院客座教授。1989年7月毕业于中国政法大学研究生院，获法学硕士学位。1989年至1998年，就职于中华人民共和国建设部，从事建设立法工作，1993年任建设部体改法规司副处长，亲自参加了《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》等40余项房地产、工程建设等方面的法律、法规的起草和修改工作。自1998年担任专职律师以来，担任了几十家大中型企业的常年法律顾问；为中共中央组织部办公楼工程、中国寰球工程公司科研设计基地、北京太阳园小区等项目担任项目法律顾问；为数十家企业提供了改制与资产重组、工程保险等非诉讼法律服务；为国内外客户代理了数百件诉讼与仲裁案件。律师业务涉及房地产、建设工程、公司改制并购、投融资、知识产权等。主要著作有：《建设工程法律风险防范实务》（专著）、《建设工程设计责任保险实务》（专著）、《刑事执行程序论》（合著）、《中华人民共和国建筑法实务全书》（编委及撰稿人）、《中华人民共和建筑法释义》（合著）等。

版权信息
（代前言）做房地产开发企业与建设工程企业的法律护航者——访北京市金洋律师事务所主任郭家汉
第一篇 房地产开发主体法律风险防范
内资房地产开发企业的风险分析与防范——从代理中国某报社参加李某某诉广东某房地产开发公司、广东某市某区房地产开发集团公司、姜某某、中国某报社投资合同纠纷应诉案谈起
【案情简介】
【一审代理意见和判决】
【二审代理意见和裁定】
【风险分析与防范】
外商投资房地产的风险分析与防范——从代理外国合营者美国某股份有限公司处理其在中外合资经营天津某房地产开发有限公司中投资纠纷非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程与结果】
【风险分析与防范】
第二篇 国有建设用地使用权设立取得法律风险防范
集体土地和房屋的征收与补偿的风险分析与防范——从代理王某某与北京某房地产开发有限责任公司房屋拆迁合同纠纷诉讼案谈起
【案情简介】
【一审代理意见和判决】
【二审代理意见和判决】
【案件最终结果】
【风险分析与防范】
土地一级开发与国有建设用地使用权出让取得的风险分析与防范——从代理北京某置业有限公司参加北京某五金机电商城项目土地一级开发合作合同签订法律服务非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程与结果】
【风险分析与防范】
第三篇 国有建设用地使用权转让取得法律风险防范
国有建设用地使用权转让的风险分析与防范——从代理银川某葡萄酿酒有限公司与银川某保健品有限公司建设用地使用权转让合同纠纷申请仲裁案谈起
【案情简介】
【代理意见和仲裁裁决】
【仲裁裁决撤销申请与法院裁定】
【风险分析与防范】
在建工程转让的风险分析与防范——从代理北京某房地产开发公司受让北京某综合楼项目全过程法律服务非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程和结果】
【风险分析与防范】
在建工程转让合同签订和履行的风险分析与防范——从代理北京某房地产开发有限公司参加北京某科贸有限公司、北京某农工商联合公司诉北京某房地产开发有限公司、北京某建筑工程公司在建工程转让合同纠纷应诉案谈起
【案情简介】
【代理意见和判决】
【风险分析与防范】
房地产项目转让其他方式的风险分析与防范——从代理中国寰球工程公司科研设计基地项目建设全过程法律服务非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程和结果】
【风险分析与防范】
第四篇 国有建设用地使用权合作开发取得法律风险防范
房地产合作开发的风险分析与防范——从代理北京某房地产开发有限公司参与北京某大厦项目合作开发法律服务非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程和结果】
【风险分析与防范】
第五篇 房地产开发建设法律风险防范
房地产开发建设的风险分析与防范——从代理中共中央组织部办公楼建设全过程法律服务非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程和结果】
【风险分析与防范】
第六篇 商品房销售法律风险防范
商品房销售的风险分析与防范——从代理北京泰跃房地产开发有限责任公司开发的北京太阳园小区商品房交付法律服务非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程和结果】
【风险分析与防范】
第七篇 商品房屋租赁法律风险防范
商品房屋租赁的风险分析与防范——从代理北京某研究院诉贺某房屋租赁合同纠纷诉讼案谈起
【案情简介】
【一审代理意见和判决】
【风险分析与防范】
第八篇 房地产抵押法律风险防范
房地产抵押的风险分析与防范——从代理福建某大剧院装修项目内部承包房地产抵押履约担保法律服务非诉讼案谈起
【案情简介】
【代理过程和结果】
【风险分析与防范】
第九篇 前期物业管理法律风险防范
前期物业管理的风险分析与防范——从代理李某参加北京某物业管理有限公司物业服务合同纠纷应诉案谈起
【案情简介】
【一审代理意见和和解】
【风险分析与防范】
后记

　　后记
　　本书是作者有关法律风险防范实务体系的第二部著作，是作者作为执业律师，在长期从事房地产法律实务的过程中，对房地产开发全过程中法律风险与防范的认识和体会的归纳与总结。
　　本书的出版得到了知识产权出版社的大力支持，在此表示感谢。
　　本书是作者在办理日常繁琐法律事务时挤出时间进行写作的，加之作者水平有限，存在不足在所难免，真诚希望各位读者批评指正。
　　郭家汉
　　2014年12月31日于北京

　　1990年12月5日，湖南省某县人民政府经济技术协作办公室（以下简称“某县经济协作办公室”）与惠阳县房产管理局签订《转让土地协议书》，约定惠阳县房产管理局将坐落在惠州市惠阳区淡水镇熊老屋地段13045平方米土地转让给某县经济协作办公室，每平方米价格450元。惠阳县房产管理局转让土地后，某县经济协作办公室的房屋开发与经营均挂靠某房地产开发集团公司，惠阳县房产管理局按有关规定及时给某县经济协作办公室办好房屋产权和经营手续，挂靠手续费按某县经济协作办公室房屋建筑造价的5％收取。1992年7月4日，中国某报社深圳记者站（以下简称“深圳记者站”）“长富花园”项目的代表姜某某与某县经济协作办公室“长富花园”项目的代表邓某某，以及某房地产开发集团公司签订《“长富花园”房产开发由合伙经营变为独家经营的协议》（以下简称“该协议”），按该协议约定，“长富花园”房产是由深圳记者站为代表的深圳方和某县经济协作办公室为代表的某方各投资50％合伙开发经营，其房产开发挂靠某房地产开发集团公司。由于经济成果已初见端倪，可作结算，双方认为今后由一方经营比合伙经营更有利。经“长富花园”房产开发领导小组讨论决定，由深圳记者站独家接管经营，深圳记者站接管经营后，隶属关系不变，工程名称不变，公章及银行账号不变；移交后某县经济协作办公室不再插手房产开发经营一切事宜；移交时间为7月10日前；深圳记者站分三期支付1350万元给某县经济协作办公室。
　　1994年7月17日，广东某房地产开发公司成立，法定代表人为姜某某，企业类型为全民所有制，主管部门和出资单位均系中国某报社。1987年至1994年间，姜某某系中国某报社深圳记者站站长，亦是“长富花园”开发项目领导小组成员。1994年10月，深圳记者站出具《淡水“长富花园”产权移交书》，主要内容是：深圳记者站与某县经济协作办公室开发的“长富花园”楼房八栋，第一期工程（四栋）完工后，某县经济协作办公室即退出项目建设，由深圳记者站单方开发，当年广东某房地产开发公司成立，本现场移交给广东某房地产开发公司开发管理，今后“长富花园”的一切产权和物业管理均由广东某房地产开发公司负责处理。广东某房地产开发公司承接“长富花园”开发项目后，仍然继续挂靠某房地产开发集团公司开发经营。1996年11月，惠阳市房产管理局出具《关于“长富花园”产权证明书》，确认“长富花园”工程于1993年年底全部竣工，属商品房性质，总共51000多平方米，现尚余19949.67平方米，其中商业用房面积9426.9平方米，住宅10263.77平方米，其他用房256平方米，产权属于广东某房地产开发公司。1997年10月30日，广东某房地产开发公司与湖南省某县人民政府签订一份《分房协议书》，确认“长富花园”项目由广东某房地产开发公司独家经营后，某县人民政府除已经分得的10650177.7元外，还应收回28498223元，由于受经济形势影响，“长富花园”项目的房产销售不好，某县人民政府不能收回余款，经协商，广东某房地产开发公司从“长富花园”划给某县人民政府价值300万元的房产物业，建筑面积为2386.64平方米。2004年10月29日，广东某房地产开发公司因不按规定参加2002年度企业年检被吊销了营业执照。该公司被吊销执照后没有进行清算。
　　李某某于1990年年底至1991年4月向淡水“长富花园”投资75万元，1993年1月又向淡水“长富花园”投资100万元，1996年10月28日由广东某房地产开发公司出具《投资证明书》给李某某，《投资证明书》写明：“兹证明李某某同志在淡水镇‘长富花园’第一期投资75万元，第二期投资100万元，总共投资175万元，特此证明。”姜某某以证明人的身份在《投资证明书》上签名。之后，李某某先后两次收到广东某房地产开发公司支付投资利益共337500元港币。